Fråga mäklaren

En bostadsaffär en stor och viktig händelse som måste göras upp med insyn och trygghet för alla parter.

Har du frågor om en bostadsaffär eller allmänna funderingar som rör bostadsmarknaden? Ställ den till oss så får du svar av regionens mest erfarna mäklare. Din fråga (endast med förnamn) och mäklarens svar publiceras också på denna webbsida.

Frågor & svar

Jag och min sambo ska vara med på en budgivning av ett hus i nästa vecka.Problemet är att min sambo är bortrest från och med idag och 2 veckor framöver. När jag berättade detta för mäklaren så sa hon att om vi skulle vinna budgivningen är 2 veckor för lång tid att vänta med att skriva under köpekontraktet på. Finns det någon sådan tidsgräns?

/Hanna

Det är säljaren som väljer vilken köpare de föredrar och när de vill skriva avtalet. Däremot är det vanligt att man skriver avtalet strax efter att budgivningen är avklarad. Ni skulle kunna lösa detta med att din sambo ger dig fullmakt att avsluta affären.

Nicklas Björklund, Ansvarig kommersiella fastigheter/Reg.Fastighetsmäklare/Senior Partner

Jag har sålt en bostadsrätt 2015 och nu är det dags att betala vinstskatt! Innan försäljningen satsade jag på Homestyling och gjorde en del förbättringar i lägenheten trots att det var nyproduktion! Nu tänker jag göra avdrag på utgifterna som kostade runt 120 000 kronor. Jag har slarvat bort alla papper och firman som utförde arbetet var utländsk och den existerar inte längre! Min fråga lyder så här, är det straffbart att göra avdrag utan intyg? Med andra ord om jag nu gör avdraget och skatteverket frågar efter kvitton m.m. och det visar sig då att jag inte intyga blir jag skyldig straffavgift då?

/Madi

Du kan inte göra avdrag för förbättringar om lägenheten var helt ny när du köpte den. "Inget kan vara bättre än något som var helt nytt". Däremot får man göra avdrag för ny-,till- och ombyggnad under hela innehavstiden. Om du har förlorat dina kvitton måste du skriva detta under övriga upplysningar i din självdeklaration för att undvika eventuella bestraffningar från Skatteverket om du blir granskad.

Nicklas Björklund, Ansvarig kommersiella fastigheter/Reg.Fastighetsmäklare/Senior Partner

Jag har anlitat en mäklare som i dagsläget har fotat lägenheten och skall idag eller imorgon lägga upp annonsen för min lägenhet. Om jag ber henne att stoppa detta och säljer lägenheten privat, vad har jag för skyldigheter till mäklaren?

/Kevin

Har fastighetsmäklaren ett undertecknat förmedlingsuppdrag som redan har börjat gälla har fastighetsmäklaren juridiskt sett rätt till mäklararvode på alla kunder under uppdragstiden.

Nicklas Björklund, Ansvarig kommersiella fastigheter/Reg.Fastighetsmäklare/Senior Partner

Jag och min sambo köpte i september en gård på ca 15 ha 8 ha skog 6 ha bete men när jag mätat in betet visar det sig att det är ca 4,07 ha det saknas 2 ha vad gör man nu? Vi har hästar och köpte stället för det ändamålet.

/Rikard

Inledningsvis måste man göra en felbedömning enligt 4:19§ JB, det kan handla om ett konkret eller ett abstrakt fel. I denna felbedömning måste man inledningsvis ta ställning till vilken standard köparen har rätt att förvänta sig. Denna standard fastställer man då i första hand genom att titta på avtalet, fastighetsannonsen, fastighetsbeskrivningen från Läntmäteriverket, garantier eller muntliga uppgifter från säljaren som lämnats i samband med köpet. Avviker fastigheten från några av dessa uppgifter kan det vara ett konkret fel. Du skall skriftligen reklamera "felet" till säljaren omgående och berätta att du återkommer med anspråk på ersättning. Därefter tar du kontakt med en jurist/advokat som är duktig på fastighetsrätt, och som kan göra bedömningen om du har ett bra case för att kräva säljaren på ersättning.

Nicklas Björklund, Ansvarig kommersiella fastigheter/Reg.Fastighetsmäklare/Senior Partner

Jag är på jakt efter lägenhet och funderar på att köpa en bostadsrätt. Vad bör man tänka på som förstagångsköpare?

/Ylva

Det finns mycket att tänka på första gången man köper en lägenhet och det kan vara svårt att ge en heltäckande bild här, men jag skall ge dig några användbara tips. Börja med att kontakta din bank för att veta vilken prisnivå du kan röra dig på och skaffa gärna ett allmänt lånelöfte samtidigt. Väl på visning bör du föra en dialog med mäklaren kring bostadsrätts- föreningens ekonomi. Fråga om det finns planer på avgiftshöjningar eller planer på större renoveringar (t ex avlopps-, tappvatten- och elstammar, yttertak eller fönster). Ta del av föreningens årsredovisning och be gärna mäklaren och/eller din bankman att göra en bedömning av föreningen. Tänk på att du har en undersökningsplikt av objektet. Känner du dig osäker på t ex badrummet – fråga mäklaren vad som finns i form av intyg, garantier etc och dra dig inte för att ta dit en besiktningsman för en punktundersökning längre fram i processen. Fråga även hur budgivningsförfarandet väntas gå till i det aktuella fallet. Mäklaren skall hjälpa både köpare och säljare och du kan dra stor nytta av att etablera en god dialog med mäklaren. Lycka till med ditt lägenhetsletande!

Ola Marklund, Reg. fastighetsmäklare

Jag har lagt bud på ett hus (byggt 1973) hos en annan mäklarfirma. När man kommer in i huset kan man känna en viss lukt av krut eller kanske lite sommarstuga. Min bästa kompis påstår att det kan ha något med syllarna att göra. Vad innebär detta? Jag vill fråga er, eftersom jag har hört att ni säljer många hus i Malmö.

/Jan-Ove

Alla hustyper har sina ”akilleshälar” och det klassiska problemet med många 70-talshus som är byggda med träväggar som vilar på en betongplatta är just syllarna. Husen ser ut som stenhus då de har en teglad fasad, men hela den bärande konstruktionen är alltså i trä. Syllen är den nedersta, liggande träbjälken som resten av väggen vilar på. Inte sällan lät man träet ha en direktkontakt med betongplattan, vilket ofta resulterar i att träet förr eller senare blir fuktigt. När detta sker kan lukt uppkomma, antingen beroende på mögel, eller p g a att kemikalierna som ofta användes för att impregnera träet börja lukta. Att byta syllarna är inte ett så stort och dyrt arbete som man först kan tro och det finns jätteduktiga företag som enbart jobbar med detta. Det finns många varianter på konstruktionen och man måste därför konsultera någon sakkunnig för att konstatera att det verkligen är syllarna som är problemet. Då får man även svar på om man skall byta syllarna utifrån eller inifrån, vad det kostar och hur lång tid arbetet tar. De nya syllarna isoleras från betongplattan och man åstadkommer således en permanent lösning som kan ses som en värdehöjande investering den dagen man säljer sitt hus. Lycka till med ditt husköp!

Ola Marklund, Reg. fastighetsmäklare


Jag har haft min lägenhet till försäljning i snart fem månader hos en mäklare och hon säger att ingen visat intresse eller ringt, vilket jag tycker är konstigt. Om jag skulle vilja säga upp henne och anlita er istället vad skulle det kosta mig ungefär?

/Monica

Enligt fastighetsmäklarlagen får en mäklares ensamrättsperiod som längst vara under tre månaders tid, varefter avtalet ofta löper vidare utan ensamrätt och med t ex tio dagars uppsägningstid. Om du inte har tecknat ett nytt ensamrättsavtal kan du med andra ord säga upp avtalet med din nuvarande mäklare om du önskar testa ett nytt upplägg. När det gäller uppsägningstid och eventuella kostnader som kan vara förenade med att säga upp avtalet, måste du titta vad som står i ditt förmedlingsuppdrag då detta kan variera mellan olika mäklare. Har det gått fem månader utan att mäklaren hittat en köpare kan det indikera att ni gått ut på en för hög prisnivå, men det kan även finnas andra faktorer som spelar in, t ex hur lägenheten presenterats, hur den marknadsförts etc. Vill du att en mäklare från Peter Landgren & Co skall komma ut och ge förslag på hur ett nytt upplägg kan ge din lägenhetsförsäljning en nystart, gör vi detta kostnadsfritt. Du får även en gratis värdering och en offert på det nya upplägget. Vill du bara ha råd och tips hur du istället kan hitta nya vägar tillsammans med din befintliga mäklare, är du alltid välkommen att använda oss som ”bollplank”.

Ola Marklund, Reg. fastighetsmäklare

Vi har ett radhus som ska säljas och vi kommer att köpa varsin lägenhet. Det bästa är väl att sälja först, magasinera möblerna och köpa sedan, eller? Hur fungerar det med reavinsten? Kan man skjuta upp den eftersom man köper en ny fastighet?

/Carina

När det gäller om man ska köpa eller sälja först, finns det egentligen ingen självklar väg att gå. Risken man löper om man köper först är att man inte får sålt sitt ursprungsboende, vilket kan vara ekonomiskt ofördelaktigt. Väljer man istället att sälja först är risken att man inte hittar ett boende (eller i ert fall två) innan tillträdet skall ske på ursprungsbostaden. Kan man, som ni, tänka sig att magasinera möblerna och ta ett tillfälligt boende är detta givetvis en mycket bra variant. Säljer ni ert boende i år (avtalsdatum gäller) har ni hela nästa år på er att köpa nya bostäder utan att riskera att missa chansen att kunna skjuta på skatten. Kom ihåg att ni måste ta hänsyn till vad era nya bostäder kostar i förhållande till era respektive andelar av köpeskillingen på ursprungsbostaden. Enkelt utryckt – köper ni något billigt och säljer något dyrt kan ni förmodligen inte skjuta någon skatt. Vill ni att vi kommer ut och värderar ert nuvarande boende och samtidigt kikar på era siffror mer i detalj, gör vi detta gärna och dessutom kostnadsfritt.

Ola Marklund, Reg. fastighetsmäklare

Vi funderar på att sälja huset. Vad tar mäklarna i arvode? Vill bara räkna vad det kostar totalt.

/Anders

Oftast använder vi en procentsats på köpeskillingen, men om du föredrar ett fast arvode så kan vi titta på den möjligheten. Procentsatsen avgörs delvis av hur fastighetsmäklaren bedömer vilka resurser (typ av fotografering, annonsering, antalet visningar m.m.) som måste användas för att sälja ditt hus. Skicka gärna ett mail direkt till mig nicklas@landgren.se, så kan vi diskutera just din fastighet.

Nicklas Björklund, Ansvarig kommersiella fastigheter/Reg.Fastighetsmäklare/Senior Partner


Vi är tvungna att sälja gården och har anlitat en mäklare. Denna har gjort saker utanför det som står på kontraktet, som t ex att skicka ut brev till de som kan vara intresserade, utan att ha frågat säljaren. Mäklaren har också satt ut gården i en tidning som han inte har pratat med säljaren om heller. Får en mäklare göra så?

Helena

Utan att gräva bland tidigare avgöranden etc, tror jag att en aktiv marknadsföring av ett till salu-objekt nog får anses ingå som en högst naturlig del i ett förmedlingsarbete om man inte kommit överens om något annat. Att använda befintliga spekulanter som man träffat under tidigare affärer är ett mycket vanligt sätt att söka köpare, liksom annonsering i dagspress. Om du tittar i ert gemensamma förmedlingsuppdrag/uppdragsavtal står det också förmodligen någon rad om marknadsföringsbiten. Mäklaren bör naturligtvis diskutera en översiktlig plan med säljaren och här har kommunikationen inte fungerat fullt ut. Jag tror dock att man som mäklare utgår ifrån att säljaren förväntar sig att objektet exponeras för möjliga köpare i olika sammanhang så länge inte säljaren uttryckligen ber om något annat. Tipset är väl att sitta ned med din mäklare och gå igenom hur den fortsatta processen att söka din köpare ser ut.

Ola Marklund, Reg. fastighetsmäklare

Jag ska flytta ihop med min pojkvän och vi ska bo i min bostadsrätt som jag köpte för exakt två år sedan. Jag hade tänkt renovera köket men eftersom jag arbetar och skattar i Danmark får jag inte utnyttja ROT-avdraget. Men om min sambo blir delägare av min bostadsrätt så får man göra det eftersom han betalar skatt i Sverige. Kan man göra som så att han blir delägare av min bostadsrätt och i hur går man i så fall tillväga?

Luis

Vad kul att ni ska flytta ihop. Det går bra att göra honom till delägare. Ni kan skriva ett överlåtelseavtal på en del av bostadsrätten, t ex 50 % som din blivande sambo köper. Tänk på att det utlöser en del konsekvenser som att han ska ansöka om medlemskap i föreningen och bli godkänd som medlem. Det kommer också innebära att du har sålt 50 % av din bostadsrätt i skatterättslig mening och belopp för uppskov och avdrag delas med din blivande sambo. Har du lån på lägenheten så bör ni även kolla på möjligheten att göra honom till medlåntagare eller om han löser ut den andelen han köper med ett eget lån.

Vi kan till en kostnad bistå med värdering och utformande av överlåtelseavtal. Ni bör även ta kontakt med en jurist för konsultation kring de juridiska konsekvenserna och om det behövs upprättande av ett samboavtal. Kontakta Familjens jurist så hjälper de er med de juridiska frågorna.

Jesper Jeppsson, Reg. fastighetsmäklare

Jag har sedan nästan ett år tillbaka bott tillsammans med min pojkvän i hans bostadsrätt. Jag har under hela den här tiden haft en ”egenskriven” namnlapp på postlådan men nu när jag tänkt be föreningen fixa en egen till mig så har tanken slagit mig: bör vi ha anmält någon form av inflyttning till bostadsföreningen? Jag betalar hyran till min pojkväns konto och han betalar sin räkning som vanligt till föreningen. Måste de ha några uppgifter om mig och ge tillåtelse till att jag flyttat in eller är detta helt upp till mig och min pojkvän att reda med tillsammans? Blev plötsligt orolig att det ska bli något eventuellt tjafs kring detta.

Emma

Föreningen är bara intresserad av vem som äger lägenheten på köpekontraktet och att den ägaren också bor i lägenheten. Det är helt okej enligt brf:en att du tillsammans med din sambo disponerar lägenheten. Däremot borde du fundera på att upprätta ett samboavtal som reglerar vad som händer om ni en dag skulle gå skilda vägar. Du kan prata med Göran Håkansson på Familjens jurist i Malmö.

Nicklas Björklund, Ansvarig kommersiella fastigheter/Reg.Fastighetsmäklare/Senior Partner

Jag köpte min lägenhet 2010 och häromdagen fick jag ett mail från föreningen angående en ventilationsbesiktning som blivit underkänd 2009 eftersom det fanns en paxfläkt installerad. Detta blev jag inte informerad om varken av min brf, säljaren el mäklaren när jag köpte min bostad. Det kommer antagligen kosta pengar att åtgärda denna fläkt och jag undrar om det är jag som måste ta den kostnaden? Har inte säljaren eller mäklaren något ansvar?

Saga​

Felansvaret i sådana här fall är ibland svåra nötter att knäcka och ditt fall är nog inget undantag direkt. Som köpare har du, efter att ha blivit uppmanad att undersöka ”varan” av säljaren, en undersökningsplikt som följer av bestämmelserna i köplagen. Denna undersökningsplikt är ganska omfattande och det skulle nog kunna anses att en kontroll av huruvida den installerade fläkten var tillåten, kan innefattas i ditt ansvar och därmed faller möjligheten att hävda ”dolt fel”. Är det dessutom så att säljaren inte kände till att fläkten var otillåten, blir det således svårt att utkräva hans eller hennes ansvar. Även om säljaren kände till omständigheten förtar det inte din undersökningsplikt, men här finns också en gråzon där säljaren i vissa fall kan anses ha en viss upplysningsplikt. Mäklaren skulle också kunna ha ett ansvar för det fall man kan visa att säljaren har talat om omständigheten för mäklaren (mäklaren förväntas nämligen föra informationen vidare till köparen), eller om mäklaren har fått informationen från annat håll. Som sagt, inget solklart fall och här får man titta närmare på omständigheterna i övrigt för att kunna komma vidare.

Ola Marklund, Reg. fastighetsmäklare

Jag har en fundering om man köper ett hus men sedan säljer det inom ett år får man betala en extrakostnad då? Min kompis köpte en lägenhet och ville sen sälja den inom ett år men då skulle de få betala nån slags straffavgift och det var mycket pengar det handlade om.

Hanna

Någon generell straffavgift för att man säljer inom ett år efter det man köpt det, finns inte. Någon gång förekommer det att föreningar (främst s k bostadsföreningar) har regler om att man inte får sälja sitt boende inom en viss tid, men det du förmodligen tänker på är att man inte kan göra uppskov med vinstskatten om man inte uppfyller kraven för uppskov, och ett av dessa krav är att man måste ha bott i bostaden i minst ett år (eller minst tre av de senaste fem). Gör man en vinst på försäljningen innebär detta att man måste betala skatten året efter försäljningen istället för att skjuta den på framtiden som man gör när man får uppskov. Se här för mer information om uppskov.

Ola Marklund, Reg. fastighetsmäklare

Jag ska lägga ut min bostadsrätt till försäljning då jag och min pojkvän ska köpa en större lägenhet. Nu står jag i valet och kvalet om jag ska renovera hela köket från grunden eller om lite färg, ny bänkskiva samt spis räcker? Vad genererar mest pengar? Får jag tillbaka de ca 50 000 kr som en köksrenovering kostar?

Cecilia

Din fråga är inte ovanlig. Lönar det sig att renovera? Jag skulle vilja säga så här: om du bedömer att köket får ett lyft och blir åtminstone okej med färg och ny bänkskiva så tycker jag att du ska nöja dig med den investeringen.
Anledningen till att jag resonerar så är att smaken är väldigt olika när det gäller kök/badrum. Om du renoverar köket för 50 000 kr vill du givetvis ha tillbaka de pengarna vid en försäljning. En köpare vill å andra sidan kanske ha ett helt annat kök och måste kalkylera med ytterligare 50 000 kr för att få det i den stil som önskas och då blir lägenheten helt plötsligt förhållandevis dyr. Som köpare vill du gärna sätta din egen prägel på ditt boende, men det tar emot både mentalt och ekonomiskt om det innebär att du måste riva ut ett helt nytt kök och bekosta ett nytt.

Sammanfattningsvis – mitt råd är att gör vad du kan för att få köket att verka så fräscht som möjligt, men spendera inte för mycket pengar på det. Hör gärna av dig om du har fler frågor eller vill ha hjälp med värdering/försäljning av din bostadsrätt.

Sofia Nebrelius, Reg. fastighetsmäklare

Jag undrar när en bostadsrätt egentligen kan räknas som såld? Är det när köpeavtalet är påskrivet eller är det när köparen är godkänd som medlem av styrelsen föreningen?

Ola

Ett köpeavtal för bostadsköp är bindande när samtliga i avtalet förekommande s k svävarvillkor är uppfyllda. Med svävarvillkor menas ett villkor där köpet kan/skall gå åter om villkoret inte uppfylls. Vanliga sådana villkor är klausuler om besiktning, lån eller egen försäljning. När det gäller bostadsrätter finns alltid (undantag finns för exekutiv försäljning och liknande) ytterligare ett villkor inlagt i köpeavtalet, nämligen att köparen måste godkännas som medlem av bostadsrättsföreningen. Orsaken är lagbestämmelserna om kravet på medlemskap för att överlåtelsen skall vara giltig (BRL 6:5). Svaret på din fråga är således att du kan anse din lägenhet som ”såld” först efter att föreningen beviljat din köpare medlemskap och att samtliga övriga svävarvillkor är uppfyllda.

Ola Marklund, Reg. fastighetsmäklare

Om man säljer ett hus och två år senare dyker ett dolt fel upp som säljaren blir tvungen att betala till köparna – kan man då dra av den summan från reavinstskatten man har kvar efter försäljningen för två år sedan? Eftersom den reavinstskatten är fastslagen kan man väl inte öppna upp och räkna om från försäljning?

Lite beroende på den exakta situationen kan du få tillbaka pengar på lite olika sätt. Tittar man på ett yttrande från Skatteverket (2009-09-15) framgår de olika situationerna ganska tydligt – se nedan för en uppställning. Utifrån vad du skriver gissar jag att du hamnar på punkten A, och då skall du begära omprövning (sök 6891 i sökfältet på Skatteverkets hemsida). Lycka till!

A) Köparen påtalar ett fel på fastigheten och säljaren betalar ett kontantbelopp till köparen. Betalningen utgör en nedsättning av köpeskillingen (prisavdrag) och/eller en ersättning för skada som ska minska säljarens skattepliktiga försäljningsintäkt och i motsvarande grad minska köparens anskaffningsutgift.

B) Köparen åtgärdar ett fel på fastigheten och säljaren betalar ett kontantbelopp till köparen för dennes utgifter, eller så betalar säljaren fakturor som är utställda på köparen. Säljarens betalningar räknas som en nedsättning av köpeskillingen och medför samma justeringar för parterna som anges under A. Köparen får anses ha haft utgifterna för att åtgärda felet på fastigheten, vilka kan vara förbättringsutgifter för köparen vid en framtida kapitalvinstberäkning.

C) Parterna avtalar i samband med försäljningen att säljaren ska utföra vissa åtgärder på fastigheten efter försäljningen. Säljarens utgifter är avdragsgilla i den utsträckning som skulle ha gällt om han utfört motsvarande förbättringsåtgärder omedelbart före försäljningen.

D) Efter försäljningen upptäcker köparen ett fel på fastigheten, som åtgärdas av säljaren. Utgifterna är avdragsgilla för säljaren enligt vad som anges under C. Köpeskillingen för fastigheten är oförändrad varför förfarandet inte påverkar storleken av säljarens försäljningsintäkt eller köparens anskaffningsutgift.

Ola Marklund, Reg. fastighetsmäklare

Om mäklare haft ensamrätt på försäljning av fastighet och när 3 mån löpt ut, kommer jag inte att förnya kontraktet. Skriver man då ett nytt kontrakt att avtalet har upphört?

Rune

Du bör skriftligen säga upp avtalet via mail eller brev till fastighetsmäklaren. Därefter har mäklaren ett åtagande att bekräfta uppsägningen. Lycka till.

Nicklas Björklund, Reg. fastighetsmäklare

Hur mycket påverkas priset om det är jordad eller ojordad el i huset?

Peter

Som mäklare får man frågan vad som är renoverat i ett äldre hus. Har man som ägare renoverat mycket och utelämnat elen kan det bli lite sämre betalt men är det ett äldre hus med renoveringsbehov så spelar det inte någon roll.

Christina Kullenberg, Reg. fastighetsmäklare

Hur mycket påverkas priset av att lägenheten man säljer ligger i anslutning till tvättstuga som kan vara störande. Många bor ju på det sättet och jag undrar om det är svårt att sälja en sån lägenhet?

Annika

Generellt sätt tror jag inte att priset påverkas mycket av att en lägenhet ligger ex. ovanför tvättstugan, men om huset är dåligt isolerat kan givetvis ljudkänsliga människor störas och därmed kan detta ha en inverkan på priset.

Nicklas Björklund, Reg. fastighetsmäklare

Sidor